光大证券-万科A-000002-动态跟踪：万科物管分拆上

　　光大证券-万科A-000002-动态跟踪：万科物管分拆上市开启多元化业务价值释放之路-211106

　　光大证券-万科A-000002-动态跟踪：万科物管分拆上市，开启众元化营业代价开释之道-211106

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　　事项：11月5日，万科发外布告称，拟分拆所属子公司万物云空间科技效劳股份有限公司（以下简称“万物云”）正在香港联络交往一共限公司发行境外上市外资股（H股）股票并上市。【慧博投研资讯】本次分拆上市落成后，万科的股权机合不会发作改观，且仍将支撑对万物云的控股权，截至11月5日，公司直接或间接合计持有万物云62.889%股权。（慧博投研资讯）

　　点评：咱们正在前期告诉中提出，发起体贴“隐含代价”较高的地产龙头，网罗具备“众元化营业板块有肯定范畴性和成熟度，具备独立分拆上市前提，但目前尚未分拆”及“开采筹办稳当，信用上风昭彰，安好边际较高”等特色的优质房企。详睹外发告诉《20210616体贴“隐含代价”较高的地产龙头》。1）此次万科分拆物管板块于港交所上市，利于公司加快向开采、筹办、效劳并重的“都会归纳运营商”转型兴盛，有助于凸显公司正在空间科技效劳界限的兴盛上风，开释众元化板块的内正在代价，利于擢升公司估值秤谌；同时分拆物业板块上市，融资得回资金有利于优化公司财政，正在目前房地产行业整个滚动性较为吃紧的情形下，为公司延续筹办打下杰出根源，合适公司股东的整个便宜。

　　2）万物云归纳能力雄厚，外拓技能优异，此次分拆上市利于擢升独立性及拓宽融资渠道，后续希望借助本钱告竣筹办范畴和功绩的较疾擢升。万物云前身为万科物业，2020年10月28日，万科物业改名为万物云，目前已造成万物梁行、朴临兴盛、万睿科技、第五空间、万物云城、万物生长等七大品牌。个中，万科物业、万物梁行、万物云城分散对应公司社区效劳、商企效劳、都会效劳三大营业板块。2020年万物云告竣开业收入182.0亿元，同比增加27.4%；告竣开业利润17.2亿元；岁暮累计正在管面积约5.7亿平方米。截至2021H1，万物云未经审计总资产为190.1亿元，总欠债为119.3亿元；当期告竣开业收入103.8亿元，同比增加33.3%；告竣开业利润10.4亿元。个中，室第物业、贸易物业、机灵都会效劳功劳营收占比分散为55%、30.4%、6.1%，营业类型众元；第三方项目功劳营收约55%，外拓技能强劲。

　　结余预测、估值与评级：近年来，万科正在物业束缚、贸易地产、长租公寓、物流地产等众元化板块中参加了较众资源，获得了较好兴盛；本次分拆物管板块上市，开启众元化营业代价开释之道，利于公司擢升整个估值；且本次融资得回的资金利于公司后续筹办；支撑公司2021-2023年预测归母净利润为356.19亿元、367.58亿元、381.93亿元；目前A股股价对应2021-2023年预测PE估值为5.8/5.6/5.4倍，H股股价对应2021-2023年预测PE估值为4.6/4.4/4.3倍，估值具备较强吸引力，支撑“买入”评级。

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